엔데버타워 역삼 사무실 인테리어 전략 — 전용률 60% 중형 빌딩, 85평을 넓게 쓰는 법

메타 디스크립션(검색 노출용): 엔데버타워 역삼 사무실 인테리어를 검토 중이라면 필독. 전용률 60.3%의 효율적 평면, 천장고 조건, 개별 냉난방을 공간·설비·디자인 관점에서 분석하고, 실제 글로벌 기업 이전 프로젝트 설계 경험을 바탕으로 기존안 vs 절감안 전략까지 공개합니다.

엔데버타워 역삼, 어떤 건물인가?

결론부터 말씀드리면, 엔데버타워 역삼은 전용률 약 60%라는 중형 빌딩의 최대 강점을 가진 건물이며, 기준층 전용 90평 안팎의 단층 오피스를 계획하는 기업에게 '평수 이상으로 넓게 쓰는 설계'가 가능한 조건을 갖추고 있습니다. 드로잉은 최근 이 건물 5층에 입주하는 글로벌 콘텐츠 기업의 오피스 이전 프로젝트 디자인 제안을 직접 수행했고, 현장 실측과 설계 과정에서 확인한 이 건물만의 조건들을 이 글에 담았습니다.

엔데버타워 역삼은 서울 강남구 언주로 428(역삼동)에 위치한 지하 6층~지상 15층 규모의 중형 오피스 빌딩입니다. 2007년 12월 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 2호선 선릉역에서 도보 약 7분 거리이며 언주로를 통해 테헤란로·봉은사로 등 강남 핵심 도로망과 바로 연결됩니다. 과거 아비스타빌딩, 모제림빌딩으로 불리다가 최근 엔데버타워 역삼으로 리브랜딩되며 관리와 이미지를 함께 정비한 건물이기도 합니다.

인테리어 관점에서 이 건물의 핵심 수치는 세 가지입니다. 기준층 임대면적 약 151평 / 전용면적 약 91평, 전용률 60.3%. 천장고 약 3m(현장 실측 기준 슬래브 하부 약 4.1m). 그리고 천장형 개별 냉난방. 이 조건들이 실제 설계에서 무엇을 의미하는지, 공간·설비·디자인 세 가지 관점으로 풀어보겠습니다.

공간 관점: 전용 90평 단층 평면, 어떻게 조닝해야 할까?

전용률 60%가 인테리어에서 갖는 의미는?

전용률 60.3%는 강남권 대형 프라임 빌딩(50% 초반대)보다 확연히 높은 수치이며, 같은 임대료를 내고 실제로 쓰는 면적이 그만큼 넓다는 뜻입니다. 예를 들어 임대 기준 150평을 계약하면 전용 91평이 나오는 구조로, 전용률 52% 건물에서 같은 전용면적을 확보하려면 임대 175평을 계약해야 합니다. 중형 빌딩을 선택하는 기업의 실질적 이유가 바로 여기에 있고, 인테리어 예산 관점에서도 '공사할 면적 대비 임대 부담'이 가벼운 건물입니다.

평면은 코어(엘리베이터·계단실·화장실·실외기실)가 한쪽에 몰려 있는 사이드코어 형태로, 전용부가 하나의 덩어리로 나옵니다. 기둥 간섭이 적어 90평 안팎의 공간을 리셉션-협업-업무 존으로 끊김 없이 조닝할 수 있습니다.

진입부가 좁다면? — 실측에서 나온 첫 번째 설계 포인트

이 건물 기준층에서 저희가 실측으로 확인한 첫 번째 개선 지점은 메인 입구의 진입 폭이었습니다. 엘리베이터 홀에서 전용부로 들어가는 기존 출입구 폭이 약 1,700mm로, 오피스의 첫인상을 만들기에는 협소한 조건이었습니다. 저희 제안에서는 진입부 레이아웃을 재구성해 유효 폭을 약 2,925mm까지 확장했는데, 이 700~1,200mm의 차이가 진입 순간의 개방감을 완전히 바꿉니다.

중소형·중형 빌딩 인테리어에서 이 포인트는 일반화할 수 있는 원칙입니다. 대형 프라임 빌딩과 달리 중형 빌딩은 공용부(엘리베이터 홀)가 컴팩트하기 때문에, 전용부 진입 구간에서 개방감을 만들어내는 설계가 곧 회사의 첫인상 투자입니다. 입구 폭, 진입 축의 시선 끝에 무엇이 보이는지(브랜드 월, 라운지, 조망)까지가 한 세트입니다.

조망이 좋은 면에 무엇을 배치해야 할까?

엔데버타워 역삼 기준층에서 가장 개방감 있는 조망은 남서측에서 나옵니다. 저희 설계에서는 이 남서측을 따라 라운지·회의실 같은 공용공간을 배치했습니다. 조망이 좋은 면을 특정 개인(임원실)이 독점하게 하는 대신 전 직원과 방문객이 공유하는 공간에 내어주는 것 — 이것이 최근 오피스 설계의 흐름이고, 채용 브랜딩 관점에서도 효과가 큽니다.

반대로 실외기가 노출되는 발코니 면은 시야를 정리해야 하는 구간입니다. 저희는 커튼을 활용해 불필요한 시선을 차단하고 공간의 시각적 완성도를 높이는 방안을 적용했습니다. 중형 빌딩에는 이런 '보여주고 싶은 면과 가려야 하는 면'이 공존하므로, 실측 단계에서 시간대별 채광과 조망을 직접 확인하고 조닝에 반영하는 과정이 필수입니다.

90평을 세 개의 존으로 — 브랜드·협업·몰입

전용 85~91평 규모의 단층 오피스에서 저희가 적용한 조닝 문법은 세 개의 존입니다. 진입부의 브랜드 존(리셉션+아이덴티티 월), 중앙의 협업 존(라운지·대회의실·소회의실), 안쪽의 몰입 존(오픈 워크존·포커스룸·임원실). 방문객 동선은 브랜드 존과 협업 존까지만 들어오고, 몰입 존은 자연스럽게 보호되는 구조입니다. 90평 규모에서는 복도를 따로 만들 여유가 없으므로, 이 세 존의 '깊이 순서' 자체가 동선이자 보안 체계가 됩니다.

설비 관점: 천장고와 개별 냉난방, 비용을 아끼면서 활용하는 법

천장 마감고 2.9m, 오픈천장 시 4.1m — 어디에 쓸 것인가

현장 실측 기준으로 이 건물의 텍스 천장 마감고는 약 2,900mm, 천장재를 걷어내면 슬래브 하부까지 약 4,100mm가 확보됩니다. 1.2m의 숨은 높이가 있는 셈인데, 이것을 전체 오픈천장으로 푸는 것은 권하지 않습니다. 오픈천장은 배관·덕트 정리와 도장, 조명 재계획, 냉난방 효율 저하까지 비용이 연쇄적으로 붙는 공사이기 때문입니다.

저희의 원칙은 선택과 집중입니다. 라운지처럼 체감 효과가 명확한 공간에만 오픈천장을 제한적으로 적용해 4.1m의 개방감을 극적으로 보여주고, 업무 존은 기존 텍스 천장을 재사용해 비용을 아끼는 방식입니다. 실제 프로젝트에서도 예산 조정 단계에서 오픈천장+간접조명 구간을 석고 천장+다운라이트로 변경하되, 공간의 디자인 정체성을 만드는 펜던트 조명은 유지하는 절충으로 완성도와 비용의 균형을 맞췄습니다.

개별 냉난방 — 기존 실내기 이설이 만드는 예산 여유

엔데버타워 역삼은 천장형 개별 냉난방 방식이라, 인테리어 공사 시 기존 실내기를 새 레이아웃에 맞게 이설·재활용하는 전략이 가능합니다. 저희 프로젝트에서도 기존 설치된 실내기들을 신규 평면의 존별 부하에 맞춰 재배치하는 계획을 적용했습니다. 냉난방 설비를 전량 신규 구매하는 경우와 비교하면 이 항목 하나로 수천만 원 단위의 예산 차이가 납니다.

다만 이설 재활용에는 전제가 있습니다. 실내기의 연식·상태 점검이 선행되어야 하고, 제조사가 혼재된 경우(현장에 따라 두 개 브랜드 이상이 섞여 있는 경우가 흔합니다) 이설 가능 범위와 분배 덕트 계획을 도면으로 명확히 구분해야 합니다. 회의실처럼 부하 변동이 큰 실은 개별 제어가 가능하도록 계획하고, 워크스테이션 직상부 토출 구간에는 바람막이를 반영하는 것도 기본입니다.

중형 빌딩에서 미리 확인할 인프라 조건

엘리베이터는 승용 2대와 화물 겸용 1대, 총 3대입니다. 대형 빌딩과 달리 화물 전용 엘리베이터가 없으므로 자재 반입과 폐기물 반출 시간대를 관리사무소와 사전 협의하는 것이 공정 관리의 변수가 됩니다. 주차는 기계식 약 35대 규모로, 차량 이용이 많은 조직이라면 임차 협의 단계에서 무료주차 대수(임대 150평 기준 1대 수준)를 함께 검토해야 합니다. 무선 AP 등 천장 설치 장비는 천장 보강과 함께 계획하면 준공 후 재공사를 피할 수 있습니다.

디자인 관점: 기존안 vs 절감안 — 어디를 지키고 어디를 줄일 것인가

실제 프로젝트에서 나온 VE(절감 설계)의 원칙

인테리어 제안은 대부분 예산 조정 단계를 거칩니다. 이때 중요한 것은 '일괄 다운그레이드'가 아니라 공간의 인상을 결정하는 요소는 지키고, 반복되거나 대체 가능한 요소에서 줄이는 것입니다. 저희가 이 건물 프로젝트에서 실제로 적용한 기존안 대비 절감안의 조정 내역이 좋은 사례입니다.

• 지킨 것 — 진입부 확장과 브랜드 월, 라운지의 펜던트 조명(공간 정체성), 남서측 공용공간 배치, 커브와 웜톤 중심의 룩앤필.

• 줄인 것 — 대회의실의 폴딩도어를 일반 유리월+도어로 변경(가변성 대신 비용 절감), 오픈천장+라인조명 구간을 석고 천장+다운라이트로 변경, 소회의실 가구를 디자인 가구에서 실용 가구로 변경, 엘리베이터 홀은 기존 바리솔 천장을 재활용하고 벽면 마감만 교체.

• 바꾼 것 — 오피스 가구를 프리미엄 브랜드 단일 구성에서 워크스테이션 중심의 합리적 브랜드 믹스로 조정. 회의실·임원실처럼 대외 노출이 많은 공간은 상위 브랜드를 유지하고, 반복 수량이 많은 워크스테이션에서 단가를 낮추는 방식입니다.

이 원칙대로 조정하면 체감 품질을 거의 잃지 않으면서 총 공사비를 유의미하게 낮출 수 있습니다. 반대로 진입부·라운지 같은 첫인상 요소에서 아끼면, 아낀 금액보다 잃는 인상이 큽니다.

글로벌 기업 지사 오피스의 브랜딩 — 세 가지 시선

이 프로젝트에서 저희가 제안한 디자인 컨셉은 '세 가지 시선(Brand View · Collaborate View · Work View)'이었습니다. 브랜드를 경험하는 공간, 연결되는 공간, 몰입하는 공간을 각각 다른 밀도로 설계하는 접근입니다. 외국계 기업의 한국 오피스는 본사 아이덴티티와 한국 팀의 실사용성을 동시에 만족시켜야 하므로, 컬러와 소재는 웜&브라이트 베이스에 브랜드 포인트 컬러를 진입부와 라운지에 집중시키는 구성이 안정적입니다. 조경은 유지관리가 어려운 생화 중심 대신 완성도 높은 조화와 실물 소재(바크·조경석)를 조합해 관리 부담 없이 공간에 활기를 더하는 방식을 권합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 엔데버타워 역삼 기준층 규모는 어느 정도인가요? 기준층은 임대면적 약 151평, 전용면적 약 91평이며 전용률은 60.3%입니다. 층별 분할 임대도 가능해 전용 85평 안팎의 단층 오피스를 계획하는 기업에 적합한 사이즈입니다.

Q2. 전용률 60% 건물과 50%대 프라임 빌딩, 실제로 어떤 차이가 있나요? 같은 전용면적을 쓸 때 계약해야 하는 임대면적이 15% 이상 차이 납니다. 임대료 총액과 관리비가 임대면적 기준으로 부과되므로, 실사용 면적 대비 고정비 효율은 중형 고전용률 빌딩이 유리합니다. 대신 공용부 스펙(로비, 엘리베이터 대수)은 프라임 빌딩이 앞서므로, 회사의 방문객 특성에 따라 선택 기준이 달라집니다.

Q3. 오픈천장으로 바꾸면 얼마나 높아지나요? 전체 적용이 좋을까요? 이 건물은 텍스 천장 기준 약 2.9m, 오픈천장 시 슬래브 하부까지 약 4.1m가 확보됩니다. 다만 전체 오픈은 배관 정리·도장·조명·냉난방 효율까지 비용이 연쇄되므로, 라운지 등 체감 효과가 명확한 공간에만 제한 적용하는 것을 권합니다.

Q4. 기존 냉난방 실내기를 재활용하면 비용이 얼마나 절감되나요? 실내기 상태와 수량에 따라 다르지만, 전량 신규 설치 대비 수천만 원 단위의 차이가 나는 것이 일반적입니다. 개별 냉난방 건물이라 가능한 전략이며, 연식 점검과 이설 범위 도면화가 전제 조건입니다.

Q5. 임차 검토와 인테리어 설계를 같이 진행할 수 있나요? 가능합니다. 드로잉은 이 건물의 임대 매물 정보와 빌딩 데이터를 보유한 중개법인이자, 실제 이 건물 입주사의 디자인 제안을 수행한 인테리어 회사입니다. 임차 조건 협의 단계에서 평면 활용안과 인테리어 예산(기존안/절감안)을 함께 검토하면 계약과 공사 양쪽에서 시행착오를 줄일 수 있습니다.

드로잉의 결론

엔데버타워 역삼은 화려한 프라임 빌딩은 아니지만, 전용률 60.3%라는 실속과 개별 냉난방·효율적 평면이라는 실전 조건을 갖춘 건물입니다. 그리고 이런 중형 빌딩일수록 인테리어의 역할이 커집니다. 진입부 700mm의 확장, 조망 면의 공용공간 배치, 천장의 선택과 집중, 기존 설비의 재활용 — 도면과 실측에서 나오는 이 판단들이 같은 85평을 완전히 다른 오피스로 만듭니다.

드로잉은 엔데버타워 역삼의 임대 정보와 실제 설계 수행 경험을 모두 보유하고 있습니다. 이 건물 입주를 검토 중이시라면, 임차 조건과 인테리어 계획을 하나의 흐름으로 검토받아 보세요.

본 글의 건물 정보는 공개된 임대 정보 및 드로잉의 프로젝트 수행 경험을 기반으로 작성되었으며, 세부 임대 조건은 시점에 따라 달라질 수 있습니다.